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不動産ニュース&トピックス

2009年のマンション市場予測
(2009/02/01)
不動産経済研究所は、「2009年の首都圏・近畿圏のマンション市場予測」をまとめ
た。首都圏においては、これまで不動産流動化事業に分散していた経営資源がマンシ
ョン分譲事業にシフトし、年間の供給戸数は2008年実績見込み値(4万2102戸)に比べ1
1.6%増の4万7000戸を予測している。市況については、「金融の締め付けが厳しい中
堅・中小デベロッパーの供給は縮小傾向が続き、大手デベロッパーを中心とした供給
勢力の再編が進む」と予想。また、「都心部における超高層・超大型物件は依然とし
て人気を集めるものの、リスクも伴うことから、中・小型物件が主力となり、市場の
回復は郊外部の低価格物件からになりそうだ」と予測している。
 一方、近畿圏(2府4県)の今年の供給戸数は、ようやく回復してきた新設マンション
着工戸数の増加や史上最大規模となる住宅ローン減税の拡充による住宅購入層への支
援などにより、2008年実績見込値(2万3231戸)に比べ7.6%増の2万5000戸程度を予測
している。3万戸割れは2年連続のこと。今年の市況は「年度末にかけての販売在庫の
圧縮の進展状況が、その後の新規発売の大きなポイントになる」と予想。

《首都圏マンション市場予測の概要》
〈2008年年間のエリア別供給実績見込み〉
◇首都圏全体=4万2102戸(前年実績比31.0%減)
うち、
◇東京都区部=1万5369戸(同7.2%減)
◇東京都下=4281戸(同44.6%減)
◇神奈川県=1万1536戸(同32.2%減)
◇埼玉県=4864戸(同43.0%減)
◇千葉県=6052戸(同45.9%減)。

〈2008年の市況〉
 価格の上昇や景気後退などによって消費マインドが低迷し、売れ行きが悪化。販売
在庫は2007年12月以降12カ月連続で1万戸を上回り、そのうち完成在庫が占める割合
も4月以降5割を超えた状況が続いている。その結果、郊外部を中心に在庫圧縮を優先
して新規の発売を見合わせたことから供給が激減、年間供給見込みは4万2102戸で、
前年比31.0%の大幅減少となる見込み。4万戸台にとどまるのは、1993年(4万4270戸)
以来15年ぶりのこと。

〈2009年の供給予測〉
◇首都圏全体=4万7000戸 (2008年供給実績見込み比11.6%増)
〈エリア別の供給内訳〉
◇東京都区部=1万7000戸(同10.6%増)
◇東京都下=5000戸(同16.8%増)
◇神奈川県=1万3000戸(同12.7%増)
◇埼玉県=5500戸(同13.1%増)
◇千葉県=6500戸(同7.4%増)
と、全エリアで増加すると予測している。

〈2009年の市況見通し〉
 用地取得費、建築コスト共に抑えられた物件が秋口以降に登場する見込みであるこ
とから、市場の回復は、大型の住宅ローン減税の効果と併せて、低価格物件の導入が
急がれる埼玉県、千葉県を中心とした郊外部から始まり、販売価格を抑えるため専有
面積のコンパクト化も起こり得ると予想。

《近畿圏マンション市場予測の概要》
〈2008年年間の供給実績見込み〉
◇近畿圏全体=2万3231戸(前年実績比23.1%減)
うち、
◇大阪市部=5197戸(同13.7%減)
◇大阪府下=6653戸(同26.1%減)
◇神戸市部=3006戸(同11.3%減)
◇兵庫県下=3329戸(同0.5%増)
◇京都市部=1698戸(同24.0%減)
◇京都府下=1008戸(同46.9%増)
◇奈良県=1001戸(同7.9%減)
◇滋賀県=1218戸(同15.3%減)
◇和歌山県=121戸(同23.9%減)
と予測。

〈2008年の市況〉
(1)新設マンション着工は、前年同月比でみると、8月以降漸く増加傾向を見せている
(2)建築費の上昇はストップしたが、戸当たり平均価格(グロス価格)は現状維持、平
米単価は高値つかみの土地価格の影響で若干上昇傾向。

〈2009年の供給予測〉
◇近畿圏全体=2万5000戸(2008年供給実績見込比7.6%増)
〈エリア別の供給内訳〉
◇大阪市部=7000戸(同34.7%増)
◇大阪府下=6500戸(同2.3%減)
◇神戸市部=3000戸(同0.2%減)
◇兵庫県下=4000戸(同20.2%増)
◇京都市部=1500戸(同11.7%増)
◇京都府下=1000戸(同0.8%減)
◇奈良県=800戸(同20.1%減)
◇滋賀県=1000戸(同17.9%減)
◇和歌山県=200戸(同65.3%増)
と予測。
 昨年低調な水準に終わった大阪市内で超高層マンションを中心に増加が見込まれる
が、そのほかのエリアでは前年比ほぼ横ばいを予測。

〈2009年の市況見通し〉
 新設マンション着工戸数が昨年8月以降、前年水準を上回り、漸く回復の兆しを見
せ始めたことや、史上最大規模となる住宅ローン減税の拡充による購入層への支援な
ど、需給双方にとって後押しとなる。ただし、年度末にかけての販売在庫の圧縮がそ
の後の新規発売の大きなポイントになりそう。分譲価格は、建築費が安定した水準に
なってきたものの、高値取得した用地費を勘案すると前年並み、平米単価は専有面積
を縮小するため上昇傾向になると予測。

《2009年の首都圏・近畿圏市場におけるキーワード》
◇免震・制震
◇100年コンクリートやスケルトン・インフィルなどの長寿命化対策(200年住宅)
◇最新のITを活用したセキュリティシステム
◇省エネ設備
◇オール電化
など。
 特に環境問題への意識の高まりから、省エネ対策などは従前にも増して重要なキー
ワードになる。